Sepa cómo obtener una vivienda con el alquiler-venta o leasing inmobiliario
El Ejecutivo publicó el reglamento de la Ley de Arrendamiento que permite acceder a una vivienda a través de tres modalidades: arrendamiento, leasing inmobiliario y alquiler-venta. Los que celebren el contrato de arrendamiento deben acudir al notario o juez de paz letrado para registrar el respectivo formulario.
El sueño del departamento propio ya no está tan lejos de la realidad. Ayer, el Poder Ejecutivo publicó el reglamento de la Ley de Arrendamiento (DL Nº 1177), la cual permite el acceso a una vivienda a través de tres modalidades: arrendamiento, leasing inmobiliario y el alquiler-venta.
Pero ¿qué significa este reglamento? Según explicó el ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento, Francisco Dumler, esta norma establece las obligaciones del arrendador y arrendatario de acuerdo a la modalidad que se elija.
En el caso que esté interesado en la modalidad de alquiler de una vivienda, deberá celebrar el contrato de arrendamiento con el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), por una renta convenida y un plazo determinado.
El plazo del contrato lo determinan el arrendatario junto con el arrendador, pero si no se estableció, se presume que aquel sea de un año.
Otra modalidad de arrendamiento es con opción a compra (alquiler-venta).
Aquí el arrendador se obliga a ceder el uso de un inmueble de su propiedad para destinarlo a vivienda por el pago de una renta mensual establecida por un determinado plazo y, al final del contrato, el arrendatario tiene el derecho de ejercer la opción de compra del inmueble.
Para ello, el arrendador y arrendatario deben suscribir el contrato a través de unFormulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a vivienda (FUAO), donde se incluyen las características del inmueble y del propietario.
Si la persona que alquila el inmueble está interesado en la compra de la vivienda, debe comunicárselo a su arrendador a través de una carta notarial para la firma de una minuta. Y en caso sea la única vivienda para la persona que alquila el inmueble, puede acceder al financiamiento de un crédito Mivivienda o Techo Propio, con lo que tiene derecho de acceder al Bono del Buen Pagador (BBP) o Bono Familiar Habitacional (BFH).
Si el arrendatario ejerce la opción de compra antes del vencimiento del contrato, al pago del precio de la opción se acumula el importe total de las rentas mensuales por vencer al valor presente, esto es, ajustando el monto al valor actual con una tasa de descuento, que será fijada libremente por las partes, según las condiciones del mercado.
Un tercer mecanismo es el contrato de arrendamiento financiero o leasing, que se celebra mediante el Formulario Único de Arrendamiento Leasing de Inmueble (FUAL).
Se debe precisar que este es un contrato por el cual el arrendador (banco u otra entidad supervisada por la SBS) financia el acceso del arrendatario al uso de un inmueble con la opción de compra.
En esta opción, el arrendador financiero puede pedirle al arrendatario el pago de una "Prima por Leasing" tras la suscripción del FUAL, que puede ser financiada con cargo al Bono del Buen Pagador o Bono Familiar Habitacional. El monto se acuerda entre las partes.
Notarios y Sunarp
El ministro Dumler manifestó que, en las tres modalidades, las partes interesadas en celebrar el contrato de arrendamiento deben acudir ante un notario o, en su defecto, ante un juez de paz letrado, para que registre los respectivos formularios, certifique sus firmas y remita copia certificada del formulario al Registro Administrativo deArrendamiento para Vivienda (RAV) para su inscripción.
Hay que indicar que los notarios o jueces de paz letrado tienen acceso a los formularios a través de la plataforma del RAV, mediante el usuario asignado por el Fondo Mivivienda según sus normas internas.
"La copia certificada de los formularios tiene mérito inscribible en el Registro de Predios de la Sunarp, sin necesidad de formalidad adicional alguna, salvo que las partes lo acuerden. Para efectos de la determinación del costo del derecho registral, la Sunarp debe considerar el servicio de arrendamiento como un acto invalorado", indicó.
Hay que dejar en claro que estos contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda serán anulados si es que se incumple el pago de la renta pactada por dos meses consecutivos dentro del plazo de vigencia de dicho contrato.
Otra razón por la que se anulará el contrato de alquiler es el incumplimiento del pago de los conceptos complementarios que figuren en dicho contrato por 6 meses consecutivos y deberá ser sustentado en comunicación vía notarial. Los conceptos complementarios incluyen cuotas de mantenimiento, agua, luz, otros.
Financian a empresas
Con el objetivo de impulsar el aquiler-venta, el Fondo Mivivienda creó el programa Financiamiento para el Arrendamiento con Opción a Compra, por el cual se otorgará el 65% del valor del inmueble a las empresas inmobiliarias que ingresen a este esquema.
Esto busca darles liquidez a los desarrolladores inmobiliarios que tienen un stock de viviendas disponibles, estimado en 40 mil viviendas, de las cuales entre 10% y 15% se ofrecerían bajo esta modalidad.
"Con el 65% de financiamiento el desarrollador inmobiliario podrá aplicar el alquiler-venta y a la vez tener capital de trabajo para seguir invirtiendo en otros proyectos, es decir, se reduce el riesgo comercial", señaló el gerente comercial del Fondo Mivivienda, Ricardo Sablich.
El 45% del stock de estas viviendas se encuentra en Lima y el 55% restante en las regiones Piura, Lambayeque, La Libertad e Ica.
Hasta 50 mil viviendas
Por otro lado, el ministro de Vivienda, Francisco Dumler, estimó que son entre 30 mil y 50 mil viviendas las que se ofertarán bajo estas tres modalidades de arrendamiento durante el próximo año.
Esperamos que los bancos y desarrolladores inmobiliarios empiecen a ofertar estos productos dentro de los próximos sesenta días.
"Pero las familias ya pueden alquilar una vivienda con el nuevo reglamento desde mañana mismo (hoy)", resaltó.
Resaltó que la referida ley generará una presión a la baja en las tasas de interés del mercado inmobiliario local, en función al menor riesgo por una rápida recuperación de la vivienda por parte del propietario (bancos o desarrolladores).
En ese sentido, el gerente comercial del Fondo Mivivienda, Ricardo Sablich, recalcó que las entidades financieras están interesadas en ingresar al negocio del leasing inmobiliario, por lo que incluso varias de ellas ya tienen el producto casi listo para lanzarlo al mercado. "El Fondo Mivivienda, en los meses previos, se ha venido reuniendo con los principales bancos a nivel nacional para presentar y coordinar los puntos del reglamento", declaró.
Asimismo, indicó que un grupo de estas entidades apunta a elaborar productos en base a la modalidad alquiler-venta.
En el Perú, apenas el 7% del total de viviendas está en situación de alquiler, una de las cifras más bajas de la región. Mientras que en países como Colombia la cifra es de 31% y Chile 16%, por lo que hay una gran oportunidad de desarrollo del mercado.
Enfoque
Construirían viviendas para alquilar (*)
Este reglamento es muy importante porque implementa tres modalidades de arrendamiento que permiten a aquellos ciudadanos que no cuentan con una cuota inicial tener la alternativa de ser propietario de un inmueble.
Hay que ver cómo se comporta el mercado, conocer cuántas viviendas se pondrán bajo estas modalidades y conocer sobre todo cómo las entidades financieras pondrán al alcance de los ciudadanos este tipo de producto, ya que por parte del Estado están poniendo a disposición, con estas modalidades, el Bono del Buen Pagador o Bono Familiar Habitacional para la adquisición de primera vivienda.
Estas modalidades están dirigidas a trabajadores independientes quienes podrán acceder a la compra de una vivienda porque el objetivo es hacer un registro administrativo de arrendamiento, que estará a cargo del Fondo Mivivienda. La idea es generar un récord del cumplimiento de las obligaciones y con el pago puntual vamos a ir generando un historial crediticio que será evaluado a la finalización del contrato de alquiler para saber si es que se puede acceder a un crédito hipotecario para la compra del inmueble.
Esto va a dinamizar el mercado porque en el futuro se construirían viviendas solo para alquilar como sucede en otros países.
(*) Manuel Balcázar. Exdirector de Vivienda.
En cifras
40 mil viviendas hay en stock en el Perú.
7% de viviendas en el Perú están en alquiler.
31% de viviendas en Colombia están en alquiler.
50 mil viviendas son las que se ofertarán en el Perú con estas tres modalidades durante el próximo año.
